サンフランシスコのような都市では商業用不動産危機への懸念が高まっているが、ブローカーらは、リモートワークとオフィス占有率の低さの実際の影響は数カ月は分からないと述べている。
2023 年 6 月 12 日午前 7:00 EDT
全国のダウンタウンの他の商業地主や金融業者と同様に、555 カリフォルニアは商業不動産市場におけるパンデミックによる大規模な低迷を見つめている。 エコノミストらは、この状況は大惨事の前兆となり、銀行システムの一部も危険にさらされる可能性があると警告している。
「怖いです」と金融関係者は言った カリフォルニア州555番地に拠点を置く、オフィスの激減について 建物 その地域での評価。 20年以上このビルで働いているが、雇用主がスタッフに公の場でコメントすることを認めていないため匿名を条件に語った女性は、これほど空いているビルを見たことはないと語った。
パンデミック以来、特に大都市の雇用主は、雇用主の資格を得るのに苦労している。 労働者はオフィスに戻る、一方で、諦めて従業員の完全リモート化を許可した企業もある。 ついにその傾向が 空室率の上昇と資産価値の下落という形で、オフィスビルのオーナーに追いつき始めている。
今月初め、不動産データプロバイダーの Trepp 報告 推定2,700億ドルの商業銀行融資が2023年に期限を迎えると述べ、債務不履行の可能性について警告した。 トレップ社のシニアマネージングディレクター、マヌス・クランシー氏によると、オフィスの滞納は5月に急増し、「転換点」を示唆しているという。
商業用不動産に関する懸念事項について質問されました。 テレビ出演 ジャネット・L・イエレン財務長官は水曜日、銀行は「今後の何らかのリストラと困難に備えて大まかに準備を進めている」と考えていると述べた。
ダウンタウンが直面している危機の象徴であるサンフランシスコでは、ユニオンスクエアにあるヒルトンホテルのオーナーが、空室のオフィスと仕事への復帰が遅れていることが、この決断の原因だと主張した。 支払いをやめる これは 7億2,500万ドル ローン 先週。 最大規模のホテルであるこの物件 同市内の銀行は、先月ベイエリアの破綻したファースト・リパブリック銀行を買収したJPモルガン・チェースに返還されることになる。
「オフィスや小売店のオーナーが、人々がオフィスに行ったり買い物をしたりしなくなったため、家賃収入を得ることが困難になった場合、ローンを期限内に返済できない可能性が高まります」と同氏は述べた。ムーディーズ・アナリティクスのチーフエコノミスト、マーク・ザンディ氏はこう語る。 「つまり、これらのローンの損失が増大し始めるということです。 そして、より広範な銀行および金融システムはすでに他の多くの問題と格闘しているため、さらに多くの銀行破綻が起こるだろう。」
大手企業におけるオフィスへの復帰義務をめぐる公的な議論にもかかわらず、専門家らは、オフィスの稼働率が2020年以前に経験したレベルに戻ることは決してないと述べている。職場データ会社カッスル・システムズは2月、次のように推定した。 米国の労働者の半数が帰国したしかし、その後その数字は停滞しています。
つまり、全国の都市において、インフレや高金利などの経済的逆風に直面している企業は、同じ広さのスペースにお金を払う必要がないということだ。
アマゾンは、バージニア州とテネシー州でのHQ2として知られる第2本社を含む大規模な不動産プロジェクトの開発から撤退した。 Googleはシリコンバレーの中心であるサンノゼに80エーカーのキャンパスを建設する計画を一時停止した。
Comcast はフィラデルフィア最大の雇用主の 1 つです。 引き抜きます そこにいくつかのオフィスビルがあります。 ブルームバーグによると、ロサンゼルスの大手オフィスビル地主ブルックフィールド社は、ここ数カ月で10億ドル以上の商業用不動産ローンを債務不履行に陥ったという。
ブルックフィールドの広報担当ケリー・マクヒュー・ヘイズ氏は声明で、家主の最高級オフィススペースに対する需要は依然としてあると述べた。 「パンデミックは米国の特定市場における従来のオフィスに課題をもたらしているが、これは当社のポートフォリオに占める割合は非常に小さい」と彼女は述べた。
アマゾンのグローバル不動産・施設担当バイスプレジデントのジョン・ショットラー氏は、「私たちは常にスペース計画を評価して、ビジネスニーズに適合しているかどうかを確認し、従業員に素晴らしい体験を提供している」と述べた。 アマゾンはハイブリッドワークを採用しており、同社はバージニア州でのプロジェクトに注力しており、「これらの新しい習慣がオフィスの設置面積にどのような影響を与える可能性があるかを学び」続けながらナッシュビルでの計画を評価しているとショットラー氏は述べた。
グーグルのサンノゼキャンパスについて広報担当のライアン・ラモント氏は、「これまで述べてきたように、私たちは不動産投資がハイブリッドな労働力、ビジネス、地域社会の将来のニーズに確実に適合するよう取り組んでいる」と述べ、同社はまだそうだと付け加えた。街へのこだわり。
コムキャストは従業員をコムキャスト所有のスペースに集めるためにフィラデルフィアの建物を転貸していると述べた。 同社の広報担当者ジョン・デミング氏は、同社は対面でのコラボレーションに依存していると付け加えた。
（Amazonの創設者で元CEOのジェフ・ベゾスはワシントン・ポスト紙のオーナーです。）
それでも、多くの専門家は、最悪の事態はまだ避けられると述べている。 この問題は以前から知られていたため、貸し手には対策を検討する十分な時間が与えられている。
銀行はいつでも家主に対する融資条件を再交渉することができます。 ローンサービサーの3月9日付メモによると、555カリフォルニアストリートの所有者らは、契約の一般的に使用される条項で許可されているとおり、ローンの延長を要求したという。 これは「延長してふりをする」と生意気にも呼ばれる財務戦略の一環で、貸し手は債務不履行の影響を何年にもわたって分散させることができる。
ボルネードとトランプ・オーガニゼーションのローンサービサーであるミッドランド・ローン・サービシズはコメントを控えた。 トランプ・オーガナイゼーションはコメントの要請に応じなかった。
不動産と都市を研究するブルッキングス研究所のフェロー、トレイシー・ハッデン・ロー氏は、都市自体は固定資産税や予算不足で苦境に陥る可能性があるが、金融システム全体はより保護されていると述べた。
「全員が一度に差し押さえに陥るのは誰の利益にもなりません。銀行システムが不安定になる可能性があるからです」と彼女は述べた。 「そのため、銀行は支払いに関して得られるものはすべて取り入れて、この問題を解決するつもりです。 誰もがそれを防ぐために全力を尽くすつもりだ。」
サンフランシスコほど、現在も続いている苦難について多くの注目を集めている都市はほとんどありません。
ここで「シューシャイン ギルド」と呼ばれる靴磨きスタンドを 20 年以上 3 軒経営してきたレイチェル リーミーさんは、2000 年代初頭のテクノロジーバブルや 2008 年の金融危機など、多くの好景気と不況を経験してきたと語った。
しかし今では、「ここはまったくのゴーストタウンだ」と、カリフォルニア・ストリート555番地の一階のコンコースで靴磨きをするリーミーさんは語った。
通常、それはかなり安定したビジネスです。 「人々は、顔が赤いとき、迎えに来てほしいとき、仕事を探しているときに靴磨きが必要です」と彼女は言いました。
彼女は、パンデミック前のビジネスの半分程度しかやっていないが、家族は依然としてフードスタンプに頼って暮らしていると語った。
「私はいつも、何がこのビジネスを時代遅れにするのだろうと考えていました」と彼女は言いました。
報道によると、市内の金融街では、オフィスの空室率が30％程度で推移しており、多くのレストランや店舗が閉店し、立てこもり状態となっている。 CBRE。 ウォール・ストリート・ジャーナルによると、先月、カリフォルニア・ストリート555番地のすぐ隣、カリフォルニア350番地にあるオフィスタワーが6,000万ドルで落札されたと伝えられているが、これはわずか4年前に販売された価格から80％下落しているという。
サンフランシスコ・ビジネス・タイムズ紙によると、売主と報じられた三菱自動車のMUFGアメリカズ・グループはコメントの要請に応じておらず、建物を購入したグループのSKSパートナーズもコメントを求めていない。
オールド ネイビーやコール ハードウェアなど、ダウンタウンの小売シーンの有力企業が閉店しつつあります。 高級家具店など、パンデミックが沈静化した後に旗艦店をオープンした企業も ココ共和国、 もつ 閉店を発表。 最近の犠牲者の1つは、ユニオンスクエアからわずか数ブロックのウェストフィールドモールにあるノードストロームだ。
サンフランシスコは、リモートワークに適したテクノロジー業界やその他の業界で働く人口の割合が高く、市が長年にわたって解決できていないホームレス問題を考慮すると、独特の脆弱性を抱えています。
最近、銀行破綻により市はさらに望まぬスポットライトを浴びており、ダウンタウンのオフィスには、最近経営破綻したシリコンバレー銀行と第一共和国銀行の名前が今も残っている。
ジェイ・ベクテル氏は3月に退社するまで、20年間グーグルのために不動産を取得した。 同氏は、サンフランシスコが労働者を呼び戻す能力と、その結果がどうなるかを懸念していると述べた。
「満室になっていない建物の場合、空室で需要がないため、家賃は下がっているか、存在しないかのどちらかです。 あなたが家主であれば、それは良い組み合わせではありません」と彼は言いました。 「これでは建物の価値が下がるのは明らかです。空室があって家賃が安い建物を誰が買いたいと思うでしょうか？」
ベクテル氏は、ドミノ倒しのような金融危機を回避するために、金融業者が建物を引き継ぐのではなく、家主と再交渉してくれることを望んでいる、と語った。銀行や保険会社です」と彼は言いました。
商業地主が貸し手への鍵の引き渡しを強いられれば、「多額の販売が困難になるだろう」とベクテル氏は言う。 「彼らはドルを数セントで売るつもりだ。それは彼らの本業ではないからだ。 したがって、貸し手が家主の置かれている状況を理解し、条件を再調整してくれることを願っています。」
商業用不動産仲介会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの調査員、ロバート・サモンズ氏によると、サンフランシスコには今でも多くの一流オフィスビルがあり、大きな窓、自然光、緑地、豪華なアメニティなどを備えており、テナントを惹きつけているという。 しかし、そこにはかなりの数の「時代遅れの」建物もあり、蛍光灯、個室、エアコンなしなど、おそらく取り壊さなければならないだろうと彼は考えている。
「パンデミック以前は、国内の都市の中で空室率が最も低かった」とサモンズ氏は語った。 によると、その率は6パーセントだった データ サンフランシスコ市出身。
同氏は「市場は全体的に信じられないほどタイトだった」と述べた。 「しかし今、職場は変化しており、おそらく永久に変化しているのです。」
